Veel familiebedrijven in Nederland bezitten vastgoed. Dan gaat het om vastgoed voor het eigen familiebedrijf, en vaak ook om vastgoed dat ’ter belegging’ wordt aangehouden.
Familiebedrijven kunnen bij overlijden van de dga te maken krijgen met hoge belastingen. Als het vastgoed binnen de bv aangemerkt wordt als beleggingsvermogen dan kan de belastingdruk oplopen tot maar liefst 40%. Om dit te voorkomen moet de ‘vastgoedexploitatie’ als onderneming worden beschouwd.
Hoge belastingen
Bij het overlijden van een dga krijgen de erfgenamen te maken met inkomstenbelasting en erfbelasting. Eerst 25% aan aanmerkelijkbelangheffing (box 2) en daaroverheen nog eens 20% erfbelasting maakt een gecombineerde belastingdruk van 40%.
| Stel de waarde van de onderneming is: | 100 |
| Aanmerkelijkbelangbelasting 25% | 25-/- |
| Restant na afrekenen inkomstenbelasting | 75 |
| Nalatenschap | 75 |
| Erfbelasting 20% | 15-/- |
| Resteert na belastingen | 60 |
Dit betekent dat de gecombineerde belastingdruk 40% bedraagt.
Bedrijfsopvolgingsregeling
De bedrijfsopvolgingsregeling geeft een vrijstelling van 100% over de waarde van het familiebedrijf van € 1.000.000. Boven deze waarde is een vrijstelling van 83% van toepassing. De belastingdruk komt dan uit op 3,4% (20% erfbelasting over 17%) boven de € 1.000.000. Deze zeer lage belastingdruk ontstaat omdat binnen de familie de box 2-heffing van 25% kan worden doorgeschoven naar de volgende generatie. Er is dus alleen erfbelasting verschuldigd.
Ondernemingsvermogen
Een belangrijk voorwaarde voor deze belastingfaciliteiten is dat het binnen de bv aanwezig vermogen aangemerkt wordt als ondernemingsvermogen. Al het vermogen binnen de bv dat dienstbaar of gerelateerd is aan het familiebedrijf, is ondernemingsvermogen.
Let op: Overtollige liquide middelen op de bankrekening van de bv zijn beleggingsvermogen en vallen niet onder de faciliteiten. Werkkapitaal van het bedrijf is natuurlijk wel ondernemingsvermogen.
Vastgoedverhuur aan derden
Wordt het vastgoed gebruikt voor het familiebedrijf dan is het per definitie ondernemingsvermogen. De moeilijkheid ontstaat als er vermogen is geïnvesteerd in vastgoed dat verhuurd wordt aan derden. De Belastingdienst merkt dit steevast aan als beleggingsvermogen.
Praktijkhandreiking voor belastinginspecteurs
In december 2016 heeft het ministerie van Financiën een praktijkhandreiking moeten publiceren die alleen bedoeld was voor belastinginspecteurs.
De strekking van deze praktijkhandreiking is kortgezegd dat vastgoedexploitanten die zich alleen met verhuur bezig houden per definitie beleggers zijn. Dit betekent dat zij geen recht hebben op de belastingfaciliteiten.
Projectontwikkeling
Als het gaat om projectontwikkeling liggen er kansen. Als er bijvoorbeeld sprake is van het realiseren van nieuwbouwpanden of het herontwikkelen van vastgoed kan dit een onderneming opleveren.
Vastgoedmanagement in eigen beheer
In recente rechtspraak is geoordeeld dat intensief vastgoedmanagement dat door de bv zelf wordt uitgevoerd als een ondernemingsactiviteit kan worden aangemerkt. Je moet dan denken aan een eigen technische, juridische en administratieve afdeling om het vastgoedmanagement te regelen. Dit biedt kansen voor familiebedrijven om in aanmerking te komen voor hoge belastingvoordelen. Om hiervoor in aanmerking te komen moeten de feiten en omstandigheden er ook naar zijn. Het is belangrijk om dit goed aan te pakken en u hierin door uw adviseur te laten adviseren.
Inventarisatie
Het ondernemerschap van een vastgoed-bv blijkt in de praktijk moeilijk aan te tonen. Zeker omdat de Belastingdienst hier dwarsligt. Het loont echter de moeite om een inventarisatie te doen van de vastgoedactiviteiten van het familiebedrijf.
